Chicago es otro ejemplo de una ciudad donde los mandatos de vivienda asequible sólo han empeorado las cosas para los inquilinos y las personas que intentan construir más viviendas.
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Los mandatos de los gobiernos locales para incluir unidades de alquiler más bajo en proyectos de departamentos no crean más asequibilidad para las personas que necesitan vivienda. El esquema de zonificación inclusiva obligatoria simplemente no funciona. El esquema, comúnmente conocido como zonificación inclusiva obligatoria (MIZ), se basa en cambios al código de zonificación que requieren que un porcentaje de las nuevas unidades creadas sean alquileres con precio controlado. Estos desarrollos pueden renunciar a este requisito pagando una “tarifa”, que he llamado soborno, para evitar incluir unidades de alquiler controlado. Estos fondos terminan destinándose a desarrolladores sin fines de lucro que construyen unidades costosas muy lentamente. El Illinois Policy Institute publicó una descripción general del fracaso del esquema MIZ de Chicago. Vale la pena leerlo.
La razón por la que los mandatos inclusivos son ineficaces debería ser obvia, especialmente para cualquiera que comprenda los conceptos básicos de la oferta y la demanda. Esta comprensión no existe entre los funcionarios electos o funcionarios locales, quienes a menudo creen que los precios no los fija la demanda de vivienda de los consumidores, sino que los fijan los desarrolladores codiciosos que deciden cuánto dinero quieren ganar y luego fijan los precios.
Por el contrario, los precios están limitados por lo que la gente puede y quiere pagar y cuánto cuesta construir el proyecto. Si el costo del proyecto no puede cubrirse con lo que la gente puede y pagará, el proyecto no se llevará a cabo. La inclusión obligatoria reduce los alquileres, lo que puede significar que el proyecto no puede recuperar los costos si, irónicamente, no aumenta los alquileres en otras unidades. Del mismo modo, el cargo se traslada a otros inquilinos, aumentando el alquiler. Si este aumento es demasiado grande, el proyecto no se llevará a cabo.
Según el informe, durante más de 20 años, la versión de Chicago del mandato de alquiler restringido, la Ordenanza de Requisitos de Asequibilidad, ha frenado la oferta. «Chicago emitió permisos para 1,36 unidades por 1.000 residentes, mientras que otras ciudades aprobaron 4,71 por 1.000», según el informe.
En Seattle, donde el programa fracasó, la lógica era elegante: las viviendas nuevas son caras, la gente no puede permitírselas, entonces el gobierno subsidia más viviendas, por lo que tenemos que hacer que las nuevas construcciones paguen ese costo. Este enfoque consigue dos cosas: en primer lugar, añade costes a toda la economía inmobiliaria, costes que deben compensarse con alquileres más altos, el efecto contrario al que están planeando las autoridades locales. En segundo lugar, estos costos pueden limitar la nueva oferta, haciendo que los proyectos sean inviables; Sólo si la gente puede pagar alquileres más altos, sólo entonces será posible la nueva construcción. Nuevamente, esto es lo opuesto a lo que la comunidad necesita.
Le pregunté a Joshua Bandoch, autor de un estudio sobre la inclusión obligatoria en Chicago, por qué cree que esos mandatos son tan atractivos para los funcionarios locales.
«Es atractivo porque es sutil y oculto», dijo Bandoh. «En lugar de obligar a los propietarios a mantener los alquileres a un determinado precio (o a un determinado aumento), IZ simplemente dice: ‘Si quieres construir, aquí tienes una regla adicional’. La gente no ve todo lo que implica obtener un permiso de construcción y todas las propiedades no urbanizadas».
Esto es consistente con mis diez años de experiencia. Cuando la medida se implementó por completo, casi todos se habían olvidado de la controversia sobre su efectividad. La intervención del MIZ se convierte en un programa de vivienda más, incluso en un derecho que dirige dinero a «viviendas asequibles». Muy pocos proyectos se construyen con dinero de extorsión, pero los cortes de cinta y la prensa dejan a los políticos ansiosos por hacer algo con respecto a la vivienda.
«Muchos políticos saben que la idea de utilizar a los ricos para subsidiar a los pobres suena atractiva (a menudo a través de impuestos)», señala Bandock, «y eso es exactamente lo que parece hacer la zonificación inclusiva».
Durante mi larga e infructuosa lucha contra el MIZ en Seattle, a menudo le recordaba a cualquiera que quisiera escucharme que cuando un programa comienza a fallar, los formuladores de políticas no se rascan la cabeza, se preguntan por qué, no investigan y luego ponen fin al mandato. En lugar de ello, decidieron que la solución sería ampliar el programa con requisitos adicionales. Bandoh sugirió que esto es exclusivo de Chicago.
«Cada vez que la ciudad vio que una iteración de la ARO no funcionaba (2003, 2007, 2015), su respuesta fue duplicar y endurecer las restricciones, no derogarlas», dijo Bandoh. Pero también sucedió en Seattle. Un estudio condicional concluyó que el mandato «es uno de varios factores que han impactado negativamente la posibilidad de desarrollo a partir de 2019».
Sorprendentemente, una vez un miembro del Consejo, intuitivamente sabiendo esto, exigió que se cobrara la tasa por la nueva construcción en su distrito. Incluso si las consecuencias son claras (una reducción en la oferta de viviendas), los formuladores de políticas pueden decidir que los promotores están ganando demasiado dinero de todos modos y que la idea de que una mayor oferta reducirá el crecimiento de los precios causado por la escasez no es una realidad. Los precios suben porque aumentan los beneficios.
La historia de la inclusión obligatoria es la historia del discurso sobre la vivienda en Estados Unidos, una historia de culpa, de limitación del pensamiento económico de sentido común y de una adicción a cortar el listón en grandes proyectos de viviendas asequibles subsidiadas que no sólo hacen poco para resolver los problemas de las personas que luchan por pagar el alquiler, sino que en realidad pueden empeorar el problema al construirlos a expensas de nuevas construcciones y de otros inquilinos que pagan tarifas más altas. alquilar. Se trata de un problema profundo y de largo plazo sin solución a la vista.
