Nuestra incursión en el alquiler vacacional comenzó como una quimera romántica de mi marido, una forma de invertir nuestros ahorros en algo más que el mercado de valores. Nunca habíamos sido propietarios de nuestra propia casa (vivíamos en un apartamento de dos habitaciones en San Francisco), pero éramos muy optimistas sobre nuestra capacidad de convertir esto en un negocio lucrativo que pudiéramos disfrutar por nosotros mismos una vez. Al poco tiempo.
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Seis años y tres propiedades en alquiler después, esta quimera se ha convertido para nosotros en un verdadero negocio. Pero ciertamente no sucedió de la noche a la mañana y cometimos muchos errores de novatos que nos costaron tiempo y dinero. Así es como utilizamos ahora la tecnología para gestionar nuestras inversiones de forma remota.
Monitoreo de ruido y visitantes.
Este error podría haber puesto fin rápidamente a nuestro pequeño entusiasmo por los alquileres vacacionales debido a la política de dos strikes, estás fuera en nuestra comunidad residencial.
Nuestra primera propiedad de alquiler está ubicada en PGA West, una comunidad cerrada cerca de Palm Springs conocida por sus campos de golf de clase mundial y terrenos tipo centro turístico, lo que la convierte en un lugar excepcional deseable para que vivan los jubilados. Dado que muchos de nuestros vecinos viven allí a tiempo completo, cualquiera que opere un alquiler vacacional como el nuestro ya está bajo mucho escrutinio, y es importante que nuestros inquilinos respeten y respeten las horas de tranquilidad de la comunidad.
Durante nuestro primer año en el negocio, uno de nuestros invitados llamó a seguridad porque puso música a todo volumen hasta bien entrada la noche. A la mañana siguiente, el anfitrión nos aseguró que ni siquiera habían salido la noche anterior, y mucho menos habían puesto música a todo volumen. Se convirtió en una situación, dijo, sin ninguna intención real excepto que ahora estábamos a una “advertencia” de perder nuestra licencia de alquiler a corto plazo y posiblemente tener que ejecutar nuestra inversión en venta de propiedad.
Para evitar que esto vuelva a suceder, instalamos un Minutos Monitor de sonido para nuestro patio trasero. A diferencia de un vigilabebés que le permite escuchar todo lo que sucede en la habitación, el Minut sólo le avisa si el sonido supera un determinado nivel de decibeles. Esto nos permite adelantarnos a cualquier queja de los vecinos al comunicarnos directamente con el huésped para reducir el volumen y nos brinda un punto de datos sustancial para defender nuestro caso si recibimos otra llamada.
También tuvimos un ejemplo en nuestra otra propiedad, en Coachella, donde el inquilino decidió organizar una fiesta improvisada sin que nosotros la dirigiéramos, y luego procedimos a organizar todo el evento para negarnos a pesar de que Círculo el timbre que había informado de la avalancha de invitados que llegaban a la puerta durante toda la noche. Sin duda, las pruebas nos permitieron denunciar el asunto a Airbnb y recuperar el dinero por los daños que sufrieron esa noche salvaje.
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Gestionar los costos del servicio.
Esto parece una obviedad, pero éramos ingenuos habitantes de apartamentos cuando comenzamos (los servicios públicos estaban incluidos en nuestro alquiler) y solo había oído hablar de los termostatos inteligentes desde que trabajé en CNET.
Nuestros primeros invitados dejaron el aire acondicionado a todo volumen a una temperatura fresca de 65 grados (mediados de agosto), y no nos enteramos hasta dos semanas después, cuando los limpiadores que estaban preparando un lugar para los siguientes invitados en la sala de hielo. El impacto de nuestra primera factura de electricidad nos obligó a hacer más “inteligente” nuestra política de aire acondicionado y reemplazar dos tontos termostatos. Termostato nido.
Nest nos permite controlar el termostato de forma remota y configurarlo en un horario, de modo que incluso si un huésped lo cambia manualmente, volverá a nuestra zona preestablecida a determinadas horas del día. También incluimos algunas reglas de uso de energía en nuestro contrato de alquiler que evitarían que los huéspedes enfriaran innecesariamente el espacio a niveles árticos.
Adoptamos el mismo enfoque con la piscina y el jacuzzi, que Calentadores Pentair que se puede controlar de forma remota mediante la aplicación Pentair. Y a diferencia de los termostatos Nest, estos calentadores no son fácilmente accesibles para que los huéspedes los controlen manualmente, por lo que los huéspedes deben solicitar ajustes de temperatura de la piscina y el spa.
También nos apoyamos en el software
Aparte de la confirmación de la fiesta, el error más caro que cometimos fue no cambiar nuestros precios con regularidad. Comenzar sin reseñas en Airbnb, Vrbo o cualquier plataforma de alquiler puede ser difícil incluso para las propiedades más impresionantes, por lo que tuvimos que ponerle un precio a nuestro alquiler mucho más bajo que el de nuestros competidores para hacerlo más atractivo.
Una vez que nuestro listado obtuvo un poco más de tracción, la gente comenzó a bloquear fechas futuras que imprudentemente tendríamos disponibles en el calendario para las mismas etapas iniciales que lanzamos con ellos. Cuando aumentamos nuestras tarifas, un huésped ya había reservado la semana de Acción de Gracias por menos de una cuarta parte de lo que esperábamos cobrar por esas fechas. Intentamos cancelar y cambiar el precio, pero Airbnb penaliza a los anfitriones por cancelar reservas; Si cancelas una reserva, deberás pagar un porcentaje de la reserva y Airbnb bloqueará esas fechas en tu calendario para que nadie más pueda reservar con una nueva tarifa.
Esa experiencia nos ha llevado a reevaluar periódicamente nuestros precios con un año de antelación, teniendo en cuenta la temporada, los días festivos y cualquier evento importante que pueda aumentar la demanda. En nuestra ubicación de Palm Springs, el festival de música de Coachella, de dos semanas de duración, por sí solo puede generar ingresos suficientes para cubrir la mitad de nuestros gastos operativos del año. Esto ayuda a compensar esos lentos meses de verano cuando se sabe que las temperaturas se mantienen en los tres dígitos durante la noche y el lugar está vacío durante semanas seguidas.
Hemos automatizado muchas de las decisiones diarias de precios utilizando Más allá deuna plataforma de gestión de ingresos que utiliza algoritmos para optimizar las tarifas nocturnas en sus plataformas de alquiler vacacional. El programa supone una reducción del 1% de todas las inscripciones y aún requiere cierta supervisión por nuestra parte, pero con tres edificios y nuestros trabajos habituales de tiempo completo que atender, ha sido una inversión que vale la pena.
Quizás la lección más importante que hemos aprendido sobre los alquileres vacacionales es que, si bien pueden ser una fuente importante de ingresos, no son ingresos pasivos en absoluto. Incluso con el conocimiento y los dispositivos domésticos inteligentes y los programas de automatización que el dinero puede comprar, aún requieren que usted los administre como un negocio si desea ganar dinero con ellos. Eso y usted necesita obtener al menos cierto nivel de disfrute al hacer el trabajo. De lo contrario, será mejor que haga sus apuestas en el mercado de valores.
