Demasiados propietarios tienen hipotecas asequibles que vale la pena conservar, lo que supone un problema para el mercado inmobiliario.
Además de las altas tasas hipotecarias y los elevados precios de las viviendas, la falta de viviendas existentes en venta está frenando a los nuevos compradores. En una encuesta reciente de CNET Money, el 13% de los adultos estadounidenses dijeron que el acceso a más inversiones les ayudaría a considerar comprar una casa.
La oferta de vivienda está limitada en parte debido al “efecto de bloqueo de tarifas”. Los propietarios de viviendas que fijaron tasas hipotecarias históricamente bajas al comienzo de la pandemia no pueden permitirse el lujo de aumentar (en algunos casos, duplicar) la tasa de interés de sus préstamos hipotecarios, por lo que viven en sus tierras.
Menos vendedores generan menos opciones para los compradores que buscan viviendas en el mercado. “Es brutal, es muy, muy difícil”, dice. Maja Sly, corredora de Keller Williams.
Se espera que la Reserva Federal realice su segunda subida de tipos de interés del año el 7 de noviembre, en un cuarto de punto porcentual (0,25%). Pero no esperen tasas hipotecarias significativamente más bajas en el corto plazo. De hecho, después del primer recorte de tipos de la Reserva Federal en septiembre, los tipos hipotecarios subieron casi un 7%. Las decisiones sobre tasas de interés del banco central afectan las tasas de los préstamos hipotecarios, pero no las fijan directamente.
Se necesitarán varios meses de datos económicos más débiles y recortes adicionales de las tasas por parte de la Reserva Federal para que las tasas hipotecarias bajen significativamente. Sin embargo, a medida que eso suceda, es posible que más propietarios comiencen a empacar y mudarse, lo que podría abrir más inventario.
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Inventario de viviendas limitado y precios elevados de las viviendas
El efecto del bloqueo de tasas conduce a una oferta de vivienda deprimida de varias maneras. Algunos propietarios con tasas de interés bajas simplemente no lo hacen quiere vender sus casas, incluso si pueden permitirse el lujo de comprar una nueva.
Pero la mayoría de las veces, las presiones inflacionarias persistentes y el alto costo de vida hacen imposible que muchos propietarios se muden, incluso si lo desean, según Sly. Aquellos con una tasa de interés del 2,5%, por ejemplo, verían dispararse el pago de su hipoteca si compraran una casa comparable hoy, y no sólo por las tasas actuales. Los precios de las viviendas también han subido un 47% desde principios de 2020.
“Los precios de la vivienda y la inflación han superado a los ingresos”, dice Sly.
En una encuesta de CNET Money, el 45% de los adultos estadounidenses dijeron que la caída de los precios de la vivienda influiría en su decisión de comprar una vivienda. En otras palabras, los compradores son conscientes de los altos precios de cotización y las casas no salen volando de los estantes, dice Vickey Barron, corredor de Compass.
Además, los precios están atrapados en el punto de mira de la oferta y la demanda: con muchos compradores y pocas viviendas disponibles, los precios están subiendo. Sly dice que muchos vendedores sienten que pueden subir los precios incluso si la calidad de la casa no lo garantiza. Y a veces pueden salirse con la suya, especialmente si la gente se está mudando de mercados caros a ciudades más baratas y no les importa pagar.
¿Otro gran problema para el mercado inmobiliario? Los vendedores suelen ser también compradores. Entonces, incluso cuando el efecto de bloqueo de tasas disminuye, los vendedores que buscan casas para vender podrían aumentar la competencia y hacer subir los precios.
Por supuesto, otro lado de la ecuación del inventario de viviendas es la construcción residencial moderna. En el último año, casas recién construidas se ha convertido en una opción cada vez más popular entre los compradores que pueden permitírselo.
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¿Qué se necesita para que los propietarios comiencen a vender?
Aunque el recorte de tipos del 0,5% por parte de la Reserva Federal en septiembre es una buena noticia, los expertos coinciden en que no es suficiente para sacar al mercado inmobiliario de este bloqueo.
“Es muy positivo, pero no será un tsunami”. [sellers] ahora”, dice Barron.
El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, lo reconoció en sus comentarios del 18 de septiembre después del recorte de tipos. “A medida que las tarifas bajen, la gente comenzará a moverse más, y eso puede que ya esté empezando a suceder”, dijo.
Pero advirtió que un problema mayor es que el país no está construyendo suficientes viviendas nuevas para aumentar la oferta general, lo que también ejercería presión sobre los precios de la vivienda. “Esto no es algo que la Reserva Federal pueda solucionar”, afirmó Powell.
Sly dijo que las tasas hipotecarias deben volver al rango del 4% para que la gente comience a vender y mudarse a casas nuevas. La mitad de los adultos estadounidenses en una encuesta de CNET Money dijeron que una tasa hipotecaria del 4% o menos les permitiría considerar seriamente comprar o refinanciar una casa.
Y un significativo 29% de los encuestados dijo que no existe una tasa hipotecaria que les permita considerar de manera realista comprar una casa o refinanciarla. Esto subraya los desafíos del bajo inventario, los altos precios de las viviendas y la inflación, independientemente de la tasa de interés.
