Las tasas hipotecarias inferiores al 3% se consideran fácilmente el estándar de oro. Hace cuatro años, la tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años era 2,65%. Las tasas hipotecarias de ganga abarataron la compra de una casa y la refinanciación de una hipoteca, y el número de prestamistas que otorgaron nuevos préstamos hipotecarios alcanzó más de dos décadas de antigüedad.
Pero no lo olvides. También estábamos en medio de una pandemia mundial y una recesión económica, con desempleo generalizado, pérdidas de inversión e inestabilidad financiera.
Las tasas hipotecarias suelen caer durante las recesiones. Las malas noticias para la economía suelen ser buenas noticias para las tasas hipotecarias. Al repetir el tipo de ambiente en un nivel bajo que indicaría problemas importantes en la economía, dijo Alex Tomásanalista de investigación senior en John Burns Research and Consulting.
Mucho ha cambiado desde el auge de la compra de viviendas de 2020-21. El aumento de las tasas hipotecarias, la alta inflación, el inventario limitado de viviendas y el aumento de los precios de las viviendas han congelado el mercado inmobiliario, haciendo casi imposible para la mayoría de los estadounidenses comprar una casa.
Con el enfriamiento de la inflación, la Reserva Federal ha comenzado a recortar las tasas de interés. Las tasas hipotecarias podrían bajar al 6% a principios de 2025. A finales del próximo año, es posible que las tasas se ubiquen en alrededor del 5%.
Pero las predicciones están cambiando. Con la llegada de la administración Trump, mucho dependerá de los cambios de política y su impacto económico. Los recortes de impuestos y los nuevos impuestos podrían aumentar la inflación y mantener altas las tasas de interés, evitando que caigan las tasas hipotecarias.
Si bien los posibles compradores de viviendas esperan que bajen las tasas hipotecarias, es poco probable que veamos tasas hipotecarias más bajas en el corto plazo. Las tasas más altas de hoy pueden ser difíciles de aceptar, pero es posible obtener una mejor oferta en su hipoteca (más sobre esto a continuación).
¿Cómo cayeron las tasas hipotecarias por debajo del 3%?
Primero, para entender cómo las tasas hipotecarias cayeron a niveles mínimos, podemos observar la relación entre la economía y la tasa de los fondos federales, una tasa de interés a corto plazo que determina qué bancos se “apostarán entre sí para pedir dinero prestado”.
Aunque la Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, cuando aumenta la tasa de los fondos federales, los bancos también aumentan las tasas de interés de los préstamos hipotecarios para mantener intactos sus márgenes de ganancia. Esto afecta a las tasas de interés a largo plazo, como las tasas hipotecarias fijas a 30 años.
Sin embargo, en una recesión, la Reserva Federal intenta estimular el crecimiento económico. flexibilización cuantitativaes decir, recortar la tasa de los fondos federales para estimular el gasto y el endeudamiento de los consumidores, y aumentar las compras de bonos respaldados por el gobierno y valores respaldados por hipotecas.
En pocas palabras, la Reserva Federal mantiene baja esa tasa de referencia cuando necesita estimular el crecimiento económico. Volvamos a la crisis financiera de 2008, por ejemplo, cuando la Reserva Federal redujo las tasas de interés a cero para fortalecer la economía. Cuando aparecieron señales en 2015, el banco central comenzó a subir las tasas de interés nuevamente, elevando las tasas hipotecarias al rango del 4% al 5% hasta 2020.
La pandemia de COVID-19 desencadenó entonces otra crisis económica. Para alentar a la gente a pedir dinero prestado y evitar una recesión, la Reserva Federal volvió a reducir la tasa de los fondos federales a casi cero e inyectó dinero a la economía. Las tasas de interés hipotecarias cayeron drásticamente, situándose en el rango medio del 2% en 2021.
Luego, una combinación de exceso de oferta, tasas bajas más altas y un gran aumento en la oferta monetaria debido al estímulo gubernamental ayudaron a hacer subir los precios, dijo. Erin Sykesfundador de la empresa inmobiliaria Sykes Properties.
A principios de 2022, la Reserva Federal se enfrentó a un nuevo problema: la inflación.
¿Cómo es que las tasas hipotecarias subieron más allá del 8%?
Para comprender cómo las tasas hipotecarias se han más que duplicado en los últimos dos años, echemos un vistazo nuevamente a la relación entre la economía y el nivel de financiamiento federal. Ante la aceleración del crecimiento de los precios al consumidor en 2022, la principal herramienta de la Reserva Federal fue ajustar las tasas de interés al alza, encareciendo el crédito y desalentando el endeudamiento. este tipo de flexibilización cuantitativa desacelerando la economía y reduciendo la oferta monetaria en los mercados financieros, ejerciendo presión al alza sobre las tasas de interés a largo plazo, como las tasas hipotecarias fijas a 30 años.
Después de una serie de agresivas subidas de tipos, la tasa de los fondos federales pasó de cerca de cero a un rango del 5,25% al 5,5%. Las tasas hipotecarias promedio aumentaron significativamente, pasando del 8% a fines de 2023.
Tan pronto como la inflación mostró signos constantes de enfriamiento en 2024, la Reserva Federal comenzó a recortar las tasas de interés. Después de su primer recorte en septiembre y el segundo recorte en noviembre, se espera una serie de recortes de tasas de interés hasta 2025.
Las tasas hipotecarias, aunque siguen siendo altas, han caído al rango del 6% al 7% y deberían seguir disminuyendo a un ritmo lento. Pero el camino puede ser largo y accidentado. Es poco probable que veamos que el tipo medio de una hipoteca fija a 30 años caiga por debajo del 6% en los próximos meses.
¿Por qué las tasas hipotecarias no vuelven a caer al 2%?
Una vez más, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron niveles récord al comienzo de la pandemia, el nivel de financiación federal era cercano a cero. Salvo que se produzca otro shock económico importante, la Reserva Federal proyecta que el nivel de activos federales solo elimine pequeños cambios durante los próximos años.
De hecho, en marzo, El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell Dijo que las tasas de interés “no volverán a los niveles muy bajos que vimos” durante la crisis financiera, sugiriendo que la economía puede ajustarse a un rango de tasas de referencia más “neutral” entre 2,4% a 3,8% a largo plazo, es decir, menos ajuste, pero no demasiada flexibilización desde el rango actual del 4,5% al 4,75%.
Sólo un shock económico dramático, como una pandemia o una recesión, haría que la Reserva Federal recortara las tasas cerca de cero, dijo. Selma Heppeconomista jefe de CoreLogic. En esa situación, y si el banco central comenzara a comprar nuevamente bonos gubernamentales y valores respaldados por hipotecas, las tasas hipotecarias podrían volver a niveles bajos.
Sin embargo, en ausencia de una recesión importante o una catástrofe global, es muy poco probable que las tasas hipotecarias caigan a sus niveles de 2020-21. De hecho, muchos economistas y expertos en el mercado inmobiliario esperan que no.
A largo plazo, las tasas hipotecarias podrían estabilizarse entre 5,5% y 6%, que es un rango históricamente normal.
Cómo afrontar una época de tipos hipotecarios más altos
Al realizar un seguimiento de las tendencias de las tasas hipotecarias, generalmente se observa un promedio nacional determinado por la información de tasas semanales proporcionada por los prestamistas. Aunque estas tasas dan una idea de la tasa hipotecaria “estándar”, no es la cifra que recibirá cuando solicite una hipoteca. De hecho, puedes obtener una puntuación más baja.
Por ejemplo, si bien la mayoría de los prestamistas exigen un puntaje crediticio mínimo de 620 para calificar para una hipoteca, los prestamistas ofrecen las tasas hipotecarias más bajas a los consumidores con puntajes crediticios excelentes, alrededor de 740 o más.
Otra opción es comprar puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, para obtener una tasa de interés más baja. Como tarifa adicional que paga por adelantado, cada punto hipotecario normalmente cuesta el 1% del precio de compra de la vivienda y reduce la tasa hipotecaria en un 0,25%.
Cambiar el plazo de su préstamo también puede reducir su tasa: un préstamo a corto plazo, como una hipoteca a 15 o 10 años, tendrá una tasa de interés más baja que una hipoteca fija a 30 años. Tus pagos mensuales serán mayores con un préstamo a corto plazo porque liquidarás el préstamo en menos tiempo, pero ahorrarás muchos intereses.
Comprar una casa es probablemente la transacción más importante que realizará en su vida. Aunque muchos compradores de viviendas han esperado pacientemente que las tasas hipotecarias bajen antes de ingresar al mercado inmobiliario, esperar a que regresen las tasas hipotecarias ultrabajas es un desperdicio.
Independientemente del mercado, evalúe cuidadosamente sus necesidades y lo que puede pagar.
